№47(130)
22 листопада 2007 року
|
|
«Україна і Європа – я їх не розділяю», – гість редакції - директор «Agency 75» Нормунд Пушко про правила гри на ринку, інвестиції юристів у будівництво та комерційну нерухомість і європейські підходи до ріелтерської діяльності
У недалекому минулому латвійський юрист, досягши успіху в себе на Батьківщині, вирішив продовжити свою блискучу кар’єру в Києві. Норманд Пушко нині очолює агентство нерухомості, основною сферою діяльності якого є надання ріелтерських послуг і девелопмент. Він не публічний діяч і завсідники українського бізнесу-клубу не чекають від чужинця якихось потрясінь. Сам пан Пушко скромно пояснює неминучість успіху своїх проектів юридичним поглядом на закономірні економічні процеси. У локальних ділових і юридичних колах ця людина претендує на славу насамперед завдяки своєму вмінню швидко приймати правильні рішення.
Правила гри
Пане Пушко, чи необхідно на законодавчому рівні врегулювати девелоперську та ріелтерську діяльність?
Дуже непросте питання.
По-перше, ми не можемо говорити про законодавче регламентування, бо рівень і якість наданої послуги, як правило, визначаються потребами ринку, на якому ця послуга надається.
По-друге, мені здається, що цей вид діяльності мало чим відрізняється від будь-якого іншого виду комерційної діяльності.
І ріелтер, і девелопер, по-суті, такі ж бізнесмени, як і бізнесмени якої-небудь іншої сфери діяльності, в тому числі в іншій державі. Усі грають у типові ігри, а отже - і правила гри мають бути типовими.
У будь-якому разі ринок треба вберегти від посередників, які не можуть виконати взяті на себе зобов’язання. Так, було би добре мати механізм вилучення ліцензій у недобросовісних ріелтерів, але я не упевнений, що який-небудь профільний закон із розробленими стандартами, чітко виписаними правами і обов’язками на практиці суттєво поліпшить ситуацію. У всіх демократичних країнах ріелтерська і девелоперська діяльність не є сферою підвищеного ризику із загостреною законодавчою регламентацією. На цю послугу поширюються всі ті вимоги, що і на решту. Найперший критерій – це відповідний рівень якості, яка визначається законодавчими актами, що гарантують споживачу його права.
Вважаю, що слід прагнути балансу між державним регулюванням і громадським – на рівні профільних асоціацій.
В Україні недержавне регулювання пов’язують із Асоціацією спеціалістів із нерухомості України, і зараз ця організація виступає за прийняття закону про ріелтерську діяльність. Якої ви думки про їхню ініціативу?
Спершу потрібно з’ясувати кому і для чого потрібен такий закон.
Якщо виходити з того, що він потрібен у першу чергу ринку, у другу – споживачу і аж у третю – ріелтеру, тоді вважаю цю ініціативу явно поспішною. Доки ринок нерухомості неврегульований на рівні загальних законів, від ратифікації цього документа виграють тільки ріелтори і виграш цей буде сумнівним. Автори закону, прагнучи чіткого врегулювати діяльності посередників у сфері нерухомості, ніби не враховують того, що половина покупців узагалі не користуються їхніми послугами. Законопроект прирівнює ріелтера до нотаріуса, чим фактично нав’язує першого клієнту, іншими словами грабує, а не захищає.
Як бути з сертифікацією?
Ідея виробити єдині для всіх правила, визначити мінімальний набір знань дуже благородна, але не треба бути простодушним. Я впевнений лише в тому, що ці зміни будуть на руку найперше тим небагатьом, які очолять Ріелтерську Палату, і прийматимуть неофіційні внески за видачу допусків на ринок. У результаті ціни поповзуть угору, і кількість чорних маклерів у кращому разі не зменшиться. По-моєму, говорити, що від цього закону виграє клієнт або відверте лукавство – адже відомо, що у всі часи цехова організація була спрямована на те, щоби прогодувати учасників цеху – або це приклад того, як добрими намірами можна вимостити дорогу в пекло. Починати треба явно не з цього.
Як регулювання девелопменту і ріелтерської діяльності в Україні відрізняється від регулювання в інших державах Європи? Які переваги і недоліки?
До кінця не врегульоване і не продумане середовище, в якому доводиться працювати. В Україні основна проблема розвитку галузі полягає в неврегульованості загального державного законодавства, а також неврегульованості підзаконних актів, які стосуються земельних питань.
Якщо на Заході людина чітко знає, що вона зможе побудувати на цій ділянці, на яку кількість поверхів і скільки це забере часу, то в Україні вона не може спланувати нічого. Замовнику недоступна якісна послуга, бо неможливо передбачити, скільки на це піде грошей. І ріелтер, і девелопер безсилі чимось зарадити, вони більше ризикують самі стати здобиччю. Немає прозорої концепції забудови і ти - заручник чиновника. Маса проблем. Немає нормального земельного кодексу і від цього страждають усі. У кожного самоврядування має бути своя, умовно кажучи, «межа» і концепція розвитку.
Потрібно врегулювати ринок нерухомості – насамперед, створити повну і прозору базу даних прав власності на кожен об’єкт: при цьому будівлі та земля мають бути в одній базі. Інвестор має чітко розуміти, якими фігурами він грає. Отримати всі дозволи і погодити будівництво комерційної діяльності, щоб це не суперечило жодній нормі українського закону в більшості випадків просто неможливо. Якби, скажімо, прийнятий Закон «Про земельний кадастр» запрацював хоча би в такому вигляді, який є – це би суттєво полегшило ситуацію. А щоб він запрацював, потрібно на державному рівні створити робочу групу, котра би несла за це відповідальність. …Оскільки з цими проблемами всі добре обізнані і в професійних колах вони постійно обговорюються, то можемо сподіватися, що протягом найближчих 50-ти років вони будуть вирішені (сміється).
ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ
Чи вважається згідно з українським законодавством купівля нерухомості, зокрема некомерційної, інвестицією? Наскільки нам відомо, в США така покупка є інвестицією.
Відповідно до Закону «Про інвестиційну діяльність», інвестицією є будь-яка майнова та інтелектуальна цінності, завдяки яким у ході підприємницької діяльності можна отримати прибуток. Тому під це визначення можна підвести яку завгодно діяльність.
Мені здається, досвідчені українські юристи призвичаїлися більше відчувати, ніж розуміти закон. Цим, власне, українське законодавство і відлякує іноземців, особливо консерваторів і «новачків»: багатозначністю і безмежністю в трактуваннях. За даними Держкомстату, за перші півроку приплив прямих зарубіжних інвестицій, порівняно з аналогічним періодом минулого року, збільшився приблизно вдвічі: загальна сума – $2,5 млрд, із них $333,8 млн інвестовано в сферу будівництва і $150,2 млн в операції з нерухомістю. Якби в очах західних інвесторів було більше впевненості, що українська нерухомість на ділі, а не в теорії, є інвестицією, ці показники могли би суттєво різнитися.
Яких ризиків боїться іноземний інвестор? Коротко, які ще причини стоять на заваді іноземним капіталам?
О, таких причин дуже багато. Насамперед, відлякує розгардіяш на етапі проходження погоджувальних процедур, на етапі отримання землі. Непоодинокими є випадки, коли вже на ділянці, де почалося будівництво, з-під землі виростає новий господар і в суді доводить, що ця ділянка належить йому і що рішення про продаж є неправомірним. З-поміж іншого іноземні компанії не розуміють, як їм бути з бюрократією, дуже складно знайти надійного партнера, готового приєднатися до венчурної структури та працювати в рамках стратегії іноземного гравця.
Іноземець – будь-який, не лише учасник ринку нерухомості - зацікавлений у формалізації земельних правовідносин. Серед тих причин, що зупиняють усіх, а не лише девелоперів, слід назвати високі процентні ставки. Іноземних інвесторів завжди цікавлять довгострокові проекти і через те поява на ринку саме зараз видається невиправдано дорогою. Наприклад, ставки по оренді в офісному сегменті Києва як мінімум удвічі більші, ніж, скажімо, в Польщі: $50 проти $25-ти. І інвестори, затамувавши подих, чекають, коли вони впадуть, бо рано чи пізно ці ставки мусять упасти.
У яку зі сфер зараз найвигідніше інвестувати?
Зовні все виглядає так, ніби дуже великий попит на комерційну нерухомість, адже цей ринок, на відміну від ринку житла, ще не наситився. Однак насправді все набагато складніше, не можна відповісти однозначно. Минули ті часи, коли можна було купити будь-яку нерухомість і сказати, що завтра вона коштуватиме дорожче. Так, порівняно з європейськими містами, в Україні у 3-5 разів менша кількість квадратних метрів на тисячу чоловік, але це ще не все. Безумовно, це ринок, який своєю динамічністю та могутністю не поступається ринкам Туреччини, Румунії та Росії.
Першим етапом було глобальне здорожчання. Зараз ринок переживає цінову корекцію. І от в умовах цієї корекції-диференціації важливо вміти передбачати коливання цін, які визначає попит. У принципі, все просто: нерухомість, що не підходить для реалізації конкретних, зрозумілих і очевидних проектів нікому не потрібна і вона падає в ціні, на хорошу нерухомість покупець знайдеться завжди. Але загальна тенденція, безумовно, здорожчання. Я впевнений, що через років 25 уся нерухомість зросте в ціні на 200 – 300%. Питання - внаслідок чого? Внаслідок інфляційних процесів? І в тому, яка саме нерухомість.
Наприклад, у зв’язку зі розростанням мегаполісів не варто переоцінювати попит на нерухомість у центрі міста, а відтак і недооцінювати околицю. На те, щоб дістатися в центр завжди йде багато часу - постійні затори і проблеми з паркуванням не можуть сприяти ефективній роботі. У Європі це вже зрозуміли і почали виводити виробничі, адміністративні та муніципальні об’єкти за межі центру. Для багатьох високі прибутки асоціюються з певним рівнем розвитку, розробленістю стандартів, прикладами трансакцій, наявним попитом на професійні площі та високою платоспроможністю населення. За всіма цими показниками завжди лідирує столиця, однак стереотипи існують для того, щоб із ними боротися. Зараз якраз час згадати про ті міста, де вартість нерухомості дорівнює тижневій зарплатні ріелтера в столиці. У регіонах набагато легше отримати землю, і якщо подивитися на прибутковість периферійних проектів, то нерідко ця прибутковість перевищує київську.
Сьогодні багато ріелтерів, обслуговуючи угоди з нерухомістю, не користуються послугами юристів. На вашу думку, чи зміниться ситуація в майбутньому?
Що передбачає ріелтерська діяльність? Це ж насамперед мінімізація ризиків, а зовсім не різновид спекуляції. У першу чергу – це знання документів, необхідних для оформлення угоди. Завдання ріелтера, брокера або маклера знайти потрібний клієнту об’єкт і бажано ексклюзивний, якого нема в газетних оголошеннях, і залагодити всі юридичні питання. Тому в ріелтерській фірмі юрист, безумовно, має бути присутнім, однак не йдеться про обов’язковість співпраці з юрфірмою. Найрозумніше, напевно, мати в своєму штаті компетентного юриста, який би виконував поточну роботу, а в окремих, екстрених випадках звертатися в професійні юридичні організації.
Однією з основних проблем на ринку нерухомості є низький професіоналізм посередників і велика кількість шахраїв у цій сфері. Як виправити ситуацію?
Можу навести приклад: у Європі люди, необізнані в правових питаннях при укладанні угоди, можуть замовити в нотаріуса послугу комплексної перевірки – і тоді він несе матеріальну відповідальність за цю угоду. Чому б не запозичити цю схему і не перенести її на учасників українського ринку нерухомості? До того ж споживачеві було би набагато легше, якби існувала доступна для всіх база даних операторів нерухомості. Але це як допоміжні інструменти, логічніше починати з того, про що ми вже говорили: урегулювати нормативну базу, встановити механізми відповідальності на рівні профільних асоціацій...
УКРАЇНА – ЦЕ ЄВРОПА, І ПРО ЮРИСТА
Умови в Європі, в тому числі в Східній, є більш лояльними. Тоді чому з-поміж інших пострадянських держав ви вирішили працювати саме в Україні?
Україна і Європа – я їх не розділяю в цьому плані. І Європа, і Україна керуються ринковими відносинами. На відміну від своїх постсоціалістичних сусідів, Україна має не такі вже й тривожні стратегічні розбіжності з Європою. Основна концептуальна різниця полягає в тому, що сьогодні практично всі європейські ринки увійшли в стадію насичення, стадію стабільності, що передбачає хоча й прогнозований, але невеликий прибуток. У свою чергу український ринок керується тими ж законами споживання, але є більш мінливим і стихійним. Він перебуває в стадії насичення, і зважаючи на те, що Україна велика держава з високим потенціалом розвитку, це дозволяє розраховувати на більш високі прибутки. До того ж цей ринок, особливо сфера офісної і житлової нерухомості, консолідований у руках локальних учасників, із якими іноземним девелоперам важко налагодити партнерські стосунки. Бути першим хоча і складно, але інколи дуже зручно – ця складність є виправдано.
Багато випускників розчаровуються в професії юриста. Чи легко їм змінити вид діяльності та зайнятися нерухомістю після закінчення юридичного вишу?
Зважаючи на те, що становлення як українського, так і східноєвропейських ринків нерухомості не передбачало професійної освіти в цій сфері діяльності, то зараз цей ринок представляють абсолютно різні люди з найрізноманітнішою освітою. Як свідчить мій досвід, юридична освіта є найкращим потенціалом для того, щоби бути успішним – і в інших сферах діяльності, на мою думку, теж.
Якщо в законодавстві є якась шпарина, то юрист, який знає де її шукати, обов’язково її знайде. Після будь-якого іншого вишу, щоб здобути ще один фах, людині потрібно навчатися знову, але юриста за освітою це не зачіпає. Подекуди випускнику ЮНЗ достатньо до своїх знань додати яку-небудь визначальну якість (якщо ми говоримо про нерухомість – то, передовсім, це комерційний хист) і він уже «в строю». Юрист – це дуже непримхлива рибка-боєць, якій добре в будь-якій воді.
У тому числі й у каламутній? Напевно, в умовах «гнучкого» законодавства вітчизняним компаніям завдяки налагодженим зв’язкам легше вирішувати деякі земельні питання…
Українській компанії, що звикла вирішувати основні, тобто земельні, питання завдяки лише особистим контактам, стає дедалі важче. Земельні ділянки, якими багато девелоперських компаній запаслися, даруйте за тавтологію, про запас, коли ринок тільки зароджувався, закінчуються, і кожна чарівна паличка має свій амортизаційний ресурс. Це дуже зручний і надзвичайно прибутковий момент, коли час чудес потроху минає, але ще не минув зовсім. І якщо зараз ця містичність, потреба в багатовимірному мисленні зупиняє іноземних інвесторів, то чому б, наприклад, на умовах партнерства не забезпечити їм комфортні умови, до яких вони звикли. Інколи для того, щоб «розкусити» фокусника і самому здаватися чарівником, достатньо просто уважності й просто логіки.
Я ж приїхав в Україну з не настільки Дикого Заходу, щоб не розуміти, як важко працювати ідеалістам у рамках законів, в яких пункт, що передбачає можливість існування чесної конкуренції, депутати дописали в ході редагування на численні прохання єврокомісарів. Це якраз та відстань, що дозволяє знаходити компроміси, ставитися до всього, що не влаштовує, із конструктивним розумінням, але без поблажливого фаталізму.
Західні компанії, особливо девелопери, як правило, шукають собі партнера, який би добре орієнтувався на ринку. «Agency 75» проект самостійний. Як ви оцінюєте свої шанси?
Як правило, будь-яка компанія, що вирішила працювати на ринку нерухомості, щоб визначитися з напрямком і форматом діяльності, як мінімум, кілька років аналізує ситуацію на ринку, співпрацює з концептологами, маркетологами, спеціалістами в галузі «due diligence» і заявляє про себе аж тоді, коли остаточно визначиться з проектом. «Agency» - не виняток, це не було простим рішенням. Коли в тебе на ринку авторитет, ти відчуваєш величезну відповідальність і мусиш обдумувати кожен крок. Ми проаналізували ситуацію і дійшли висновку, що вміння вирішувати складні питання самостійно винагороджується більшими прибутками. Наразі не бачу потреби в партнері на рівні компанії. Щоб вирішувати ті питання, щодо яких іноземці звертаються до «фірм-аборигенів», мені вистачає порад штатних аналітиків і позаштатних консультантів. Я вважаю, що краще мати протеже, ніж поводиря.
«Agency 75» хоч і західний проект, але це не означає, що в Україні вона виникла «з нуля». Україна – це та держава, у якій багато що визначається наявністю потрібних контактів і вмінням налагоджувати нові. Людина, особливо бізнесмен, дуже соціальна істота і від цього нікуди не подінешся. Скрізь почуватися як удома – це, можливо, і є найбільшим мистецтвом у цій сфері діяльності. На якомусь етапі слід бути самодостатнім, але не самовпевненим – не варто мати ілюзій щодо цього.
Нікому не потрібна самостійність лише для того, щоб було про що заявляти. Український ринок нерухомості – дуже герметична зона. Місцеві гравці бояться конкуренції і, користуючись протекцією на рівні олігархів, не мають бажання пускати іноземних юросіб. Ти мусиш або прориватися з боєм, або бути достатньо поважним, щоб інші мали за честь тебе запросити, а таке може трапитися лише в тому випадку, коли тобі справді є що запропонувати.
Не слід також забувати і про те, що компроміс – це виключне право сильного. Тому, щоб диференціювати ризики, я не виключаю можливості співпраці на паритетних умовах у майбутньому. Я радію з того, що прийшов на цей ринок саме в такий час: коли обриси набувають чіткості та прозорості. Для того, щоб рівняти козирі – це час, дуже і дуже сприятливий.
Спираючись на ваш досвід, чи багато юристів інвестують у нерухомість сьогодні?
Із усіх юристів, які мають можливість інвестувати свої кошти в яку-небудь визначену для себе галузь, можна сміливо стверджувати, що 9 із 10-ти юристів інвестують у нерухомість. Особисто для мене це - особливий знак. Якщо юрист зацікавлений у земельних проектах, це означає прибуток, як те, що ластівка літає низько над землею означає дощ. На юриста завжди можна покластися, і раз він (а він, як правило, прагматик за своєю природою) вважає нерухомість гарним способом зберегти і примножити свій капітал - це додає впевненості.
Чим “Agency 75” приваблює клієнта, у тому числі українського? У чому криється секрет вашого успіху?
Чесність із клієнтом і кмітливість у вирішенні його проблем. Треба до кожної дрібниці ставитися так, ніби зараз у світі немає нічого важливішого за неї, виконувати будь-яку роботу так, наче за неї мають заплатити в сто разів більше, ніж насправді – і за неї таки дійсно заплатять більше, звісно, не в сто разів, але принаймні більше, ніж за аналогічну діяльність платять іншим. Усе простіше, ніж здається. Усі вчинки поділяються на правильні й неправильні. Кожен правильний хід у рамках якоїсь концепції наближає до перемоги, неправильний – якщо пощастить, не наближує ні до чого. Чесність із собою і клієнтом – передусім. Нерухомість ніколи не пробачить дешеві фокуси – дешевих у цій сфері просто не буває.
Розмовляв Святослав Пастушок
|
